作者:萬維商業(yè)空間設(shè)計(jì)時(shí)間:2023-10-26 16:54:20瀏覽:461次
社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃
1社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析
主要要素:
周邊人口統(tǒng)計(jì)
周邊消費(fèi)群特征分析
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手)
周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析
周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析
調(diào)研模板:
1)項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析:規(guī)劃、商圈商家分布、人口構(gòu)成、家庭收入、周邊交通、客流監(jiān)控等
2)小型租戶分類入戶深訪:租戶類型、面積、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測(cè)試等
3)消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查:個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫概念測(cè)試問題等
4)特別調(diào)研項(xiàng)目:典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析
5)項(xiàng)目概念測(cè)試:設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃,對(duì)消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測(cè)試
2社區(qū)商業(yè)定位策劃
市場(chǎng)定位:功能定位、業(yè)態(tài)類型、形象定位、名稱建議
顧客定位:顧客是誰、顧客規(guī)模、顧客特征
規(guī)模定位:商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì),主要考慮的因素有——區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量、市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響、項(xiàng)目的商業(yè)屬性(輻射型、中間型或內(nèi)向型)、主力店的帶動(dòng)效應(yīng)(一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1:1.5)、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響、市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等
主題定位:主要考慮的因素有——住宅樓盤的整體風(fēng)格、項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍、主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等
3社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合
九大基礎(chǔ)業(yè)態(tài)
生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居、休閑
業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則
(1)超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)
(2)租金收益的最大化,位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)
(3)是否具有招商的可執(zhí)行性,符合項(xiàng)目實(shí)際情況
(4)能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng),培育商業(yè)氛圍
(5)符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)
租戶角色定位
4社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局
(1)社區(qū)商業(yè)布局類型
商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系,而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。
下面我們主要分析四種類型:
(2)各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)
根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā),應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn):
a.在商業(yè)布局時(shí),可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài),如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置,既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi),又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用;
b.餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題,在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活;
c.對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置,如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積,但必須預(yù)留良好的展示面。
(3)人流動(dòng)線規(guī)劃
在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中,一般存在人流的集散中心,主要表現(xiàn)為人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。
人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店,是人流的集散地,具有唯一性,一般情況下,人流焦點(diǎn)人流較密集,具有凝集人流的作用。
人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店,是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵,可以并存多個(gè),有效地提升人流流動(dòng)頻率。
社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn):
a、簡(jiǎn)單易達(dá),增強(qiáng)便利性;
b、焦點(diǎn)與端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置,對(duì)外展示面良好,利于導(dǎo)入外部人流;
c、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置,均勻的拉動(dòng)人流;
d、直線為主,適當(dāng)勾勒弧線,體現(xiàn)層次感及節(jié)奏,增加人流動(dòng)線的變化;
e、設(shè)置銜接過渡的中庭等設(shè)施,凝聚人氣,提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。
(4)鋪位面積
硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理,會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐,因此,硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。
每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致,對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同,結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求,將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡-80㎡、81㎡-200㎡、201㎡-500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。
三種類型商業(yè)的鋪位面積比建議:
三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比建議:
(5)底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)
*客流量與面積大小正相關(guān)
*客流量低,價(jià)值低,內(nèi)街鋪盡量不要
*面寬進(jìn)深〈1:3
*面寬一般4-9米,進(jìn)深8-15米(餐飲盡可能大于12米),總面積控制在100平以下;餐飲一般不能做,如果做,需要在平面預(yù)留共用排煙道(結(jié)合塔樓高空排放)
*預(yù)留上下水,DN40/100
*室內(nèi)外高差〈100-300毫米
*電量至少100W/平米
*廣告位預(yù)留
*空調(diào)機(jī)位考慮,頂或立面(〉2.2米)
*層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點(diǎn)
*管道穿梁?jiǎn)栴}、剪力墻優(yōu)化問題,可考慮部分轉(zhuǎn)換(如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用),從經(jīng)濟(jì)性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法,除非商鋪價(jià)值足夠消火栓安裝完成,但要暗裝。
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