景區(qū)、鄉(xiāng)村、城市聯動互補，構成了觀光、休閑、度假三位一體。對于全域旅游或旅游目的地城市，城區(qū)才是其功能最完善、服務最配套、交通最便捷、形象最突出、土特產最豐富的旅游集散中心。對于休閑街區(qū)，如何打造場景力，如何通過場景力轉化為城市的價值增量，成為越來越多城市需要考量的重點。“場景力”構建的重點不僅是氛圍的營造，更重要的是從主題設置到業(yè)態(tài)配比的運營，再到文化內核。

城市街區(qū)經歷了傳統(tǒng)商業(yè)街、商業(yè)步行街再到現在的文旅商業(yè)街多形態(tài)的發(fā)展，實現了1.0版到3.0的升級。究竟該怎么打造文旅休閑街區(qū)，怎么樣實現街區(qū)的快速引流呢？

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01

旅游休閑街區(qū)是文旅與商業(yè)的深度融合

陜西西安大唐不夜城，2019年客流量1.2億人次，位居國內5A級景區(qū)第一，日均客流量達到30萬人次，“不倒翁小姐姐”、“石頭哥”、“敦煌飛天”等文化IP抖音播放量超過50億次，在抖音全國排名第一，街區(qū)商業(yè)年營業(yè)額1.2億，對西安旅游經濟拉動超過10億。 2020年被國家商務部評為國家“示范步行街”，創(chuàng)造了：文化+旅游+商業(yè)實現了文旅商的深度融合。

江蘇鹽城唐瀆里，項目沉寂多年，距市區(qū)20分鐘車程，2021年2月12日開街，在疫情的嚴峻考驗下，不到半年的的時間景區(qū)入園人數就突破100萬人次，在鹽城抖音熱度中景區(qū)排名第一，一躍成為鹽城地標文旅街區(qū)，成為行業(yè)內的經典之作。

山東濟南寬厚里，三年時間成為山東文旅街區(qū)的典范，核心店面年租金每平方達到了5萬元，日均租金達到136元每平方，年租金甚至超過了售價，創(chuàng)造了文旅地產行業(yè)內的奇跡，高緯度的定位，讓街區(qū)在短期內超越了濟南老牌街區(qū)芙蓉街，也成為了濟南一張靚麗的名片。

02

打造文旅休閑街區(qū)是城市未來發(fā)展的需要

對一個城市來說，火爆的文旅街區(qū)有諸多益處，不僅給市民生活帶來便利，還能提供就業(yè)崗位、提振消費等。馳騁在城市競爭的新賽道上，文旅街區(qū)也最直觀地體現著一座城市的時尚度、美譽度與繁華度。然而中國有663個城市，80%以上的城市沒有地標性城市文旅街區(qū)，一線城市卻有3條左右的知名文旅街區(qū)，城市文化差距越來越大。

2021年文旅部和發(fā)改委首次公布了評定國家級旅游休閑街區(qū)的標準，國家對文旅街區(qū)關注程度越來越高。文旅商業(yè)街與商業(yè)步行街千篇一律的繁華景象不同，文旅商業(yè)街更加注重文化融合，旅游屬性更加明顯，注重主題化、體驗化和城市文化內涵的挖掘。

03

打造文旅休閑街區(qū)重要路徑

雖然文旅街區(qū)具備很高的社會價值和經濟價值，可謂是意義重大，但是在打造過程中卻是困難重重，主要原因是街區(qū)從規(guī)劃建設到運營過程中，時間跨度長，投資金額較多，而項目單體盈利能力弱，需要綜合考慮，以及涉及部門多、技術壁壘、專業(yè)人才缺乏等等問題。

文旅街區(qū)構成五要素：

1、美食：美食集群，主題餐廳產生高頻需求。餐飲規(guī)劃沒有固定公式，旅游目的地城市和非旅游城市餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃有根本的區(qū)別，結合城市需求量身定制才會形成城市焦點。

2、娛樂：不斷更新游戲項目，增加滯留時間。娛樂是高頻，剛需就是流量，兒童、年輕人是娛樂需求的主要人群，需針對性的引進娛樂設備，并且不斷的進行更新，無動力設備是首選。

3、文化：接地氣的文化業(yè)態(tài)導入，留客先留心。通過打造原創(chuàng)IP內容及場景或聯合熱門IP內容及IP化場景，在文旅空間、場所，形成以IP作為頭部內容、以多業(yè)態(tài)為載體的“情境”體驗式消費場景，滿足游客對美好旅游生活的期待和需要的文旅體驗。

4、配套：我們要讓50%的游客坐下來。在“顏值即正義”的時代，具有“特色美”才能在同質化的如雨后春筍般的網紅打卡地中擁有更持久的生命力。同時也要挖掘當地最有特色的文化點進行 IP 開發(fā)，打造具有引爆效應的文旅IP。

5、演繹：小演繹大作用，游客變演員。演藝娛樂化，不僅僅要讓游客看，能夠讓游客參與更重要；而那些行為藝術表演，更是具備網紅傳播能力，雖然是小演繹，做好了也是大文章。

打造一個成功的文旅街區(qū)，至少需要掌握好六大資源、七個關鍵環(huán)節(jié)：

六大資源分別是：設計資源、策劃資源、商業(yè)資源、落地運營資源、營銷推廣資源、人才儲備資源；

七個關鍵環(huán)節(jié)分別是：項目策劃定位、項目設計建設、項目招商、項目管理、項目營銷、項目演繹、項目推廣；

所以，要想打造一個成功的街區(qū)，并非易事。特別是能夠獲得這六大資源、七個環(huán)節(jié)的頂尖資源，并且都夠很好的掌握、融會貫通、應用的企業(yè)，更是鳳毛麟角。

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04

文旅休閑街區(qū)的運營要注重“兩個核心”

1、運營前置：市場定位是前提

運營前置的核心是由專業(yè)的運營團隊，對項目策劃定位，場景設計，施工建設，商業(yè)業(yè)態(tài)進行優(yōu)化整合，一切以結果為導向，貫徹”誰對結果負責，誰有決策權”的理念，項目主線明確，關鍵環(huán)節(jié)高效落地。

為什么要運營前置？因為運營才能對結果負責，運營最了解市場一線的需求，運營最了解業(yè)態(tài)落位的需求，徹底轉變重前期、輕運營的觀念。

項目運營方需要豐富的實戰(zhàn)經驗，具有商業(yè)、營銷、演繹、推廣全體系的操盤能力，及強大的資源支撐，文旅運營不能是多個團隊的拼盤，一定是多要素為一體的整體打造。

把前期的策劃規(guī)劃、中期的建設和后期的運營管理同時一體化考慮，形成閉環(huán)，運、策、設、建同步，整體整合才是保證。

2、策劃創(chuàng)意是核心

戰(zhàn)略定位：差異化產品是關鍵

在“顏值即正義”的時代，具有“特色美”才能在同質化的如雨后春筍般的網紅打卡地中擁有更持久的生命力。同時也要挖掘當地最有特色的文化點進行 IP 開發(fā)，打造具有引爆效應的文旅IP。

我們都想給游客做一桌好菜，卻忽略了是因為一個特色菜而點了一桌菜，所以我們要用鋒利的針擊穿市場，提煉核心差異化以點帶面，實現從街區(qū)到商業(yè)街區(qū)到文旅街區(qū)，從1.0--3.0版本的快速升級。

在IP打造的過程中，要將IP的故事與自身的特色文化充分融合，形成目的地特有的文化符號。這個文化符號要貫穿旅游核心吸引物、游憩方式、旅游業(yè)態(tài)等規(guī)劃設計的始終，形成目的地游線的鮮明主題。

做旅游沒有固定的公式，游客需要的就是我們需要做的。如何圍繞吃、住、行、游、購、娛，通過場景的方式，實現文旅休閑街區(qū)的完美融合，是打造主題街區(qū)并實現引爆的核心。

三大需求：特色、細節(jié)即市場：

第一需求：文旅高頻消費—餐飲；有吃才有樂，吃出人氣和流量 “夜經濟”70%的消費來自餐飲 場景餐飲，單品店與民宴并舉；

第二需求：個性定制—旅游爆品；前店后廠，前店擺脫高價產品，經營的產品一定是特色產品，緊抓產品質量讓特產變爆品，通過產品x創(chuàng)意包裝x推廣，使得營業(yè)額提升5--10倍；

第三需求：夜娛—酒吧、住宿、餐吧、演藝餐；豐富的街區(qū)業(yè)態(tài)，不僅僅增加了對游客的吸引力和粘合度，也使得項目收益多元化，市場的抗風險能力大幅增長。

針對游客的三大消費需求，深入研究并制定策略，在滿目皆風景、無處不留客的前提條件下，打造一街一景，一宅一戶、一店一鋪，一磚一瓦、一販一卒，一桌一椅皆有中國顏值，把在其他街區(qū)收費的項目變成免費的，特別是美陳類的場景設置變成設備來渲染場景讓游客參與，用60%的免費項目，拉動40%收費項目，把市場上低頻率的消費做成免費的項目，高輸出的做成收費項目；通過深入研究游客的消費習慣，進行消費場景的設置，特別是在游客動態(tài)游線上，設置成唯一性和趣味性，讓游客不知不覺的在街區(qū)里完成游玩和消費的過程。

05

文旅休閑街區(qū)要注重“三維一體”運作模式

除了兩個前提條件外，其實在項目的落地實施中，更應該自始至終的貫徹三維一體的運作模式，所謂的三維，即理念維度、實施維度和產品維度三個層面，通過這三個維度的有效磨合，實現項目的最佳效果；一體，即策劃、建設監(jiān)督、后期運營一體化的服務，講究過程監(jiān)督，對結果負責，確保項目最終成為市場爆款。

理念維度：

高維度模式打擊低緯度模式：用市場上或者行業(yè)上先進的理念和產品，來降維打擊市場上現有的產品；確保項目無論何時都領先當地市場一步，讓游客保持新鮮感，讓市場煥發(fā)活力；

高頻需求打擊低頻次活動：目前市場上常見的文旅項目的活動周期都是圍繞市場淡旺季或者是節(jié)慶假日來開展，每年大型活動策劃也就是寥寥可數，而文旅街區(qū)和傳統(tǒng)旅游項目不同，需要持續(xù)和穩(wěn)定，通過高頻次的活動策劃和宣傳，每月有主題、每季有大戲、每年有文化節(jié)慶，不斷產生新的內容，來引發(fā)市場關注，從而維持市場的熱度，讓游客量持續(xù)走高；

高品質產品打擊低品質產品：在項目操作的每個細節(jié)上，講究品質，通過打造精品獲得市場的認可。目前，游客的審美水平已經達到非常高的地步，那些粗制濫造的產品，雖然短時間內有噱頭，但是，卻沒有長久的生命力，所以，要想做好市場，必須要做高品質的產品，高品質的產品才是項目獲得長久生命力的保障！

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實施維度：

在設計層面：實現差異化、沉浸化、精品化 、游覽路線動態(tài)唯一化，確保消費； 在策劃創(chuàng)意層面：通過創(chuàng)新、創(chuàng)奇、絕妙，制造引爆點， 發(fā)掘興奮點。

在運營層面：遵循“三流一變”的原則，研究對游客做好引流、滯留、回流的產品；在宣傳層面：注重裂變、確保項目落地上實現效益最大化。

產品維度：

打造消費場景：匯聚國內精品場景化、注重體驗化；

匯聚特色美食：聚焦高頻、地方美食和特色美食相結合；

高品質業(yè)態(tài)：吸引高品質的業(yè)態(tài)進入項目，拉升街區(qū)的文化內涵和消費品位度；前中后一體化服務、對結果負責：從文化創(chuàng)意到落地執(zhí)行，從文化活動到文創(chuàng)產品，從文化演藝到沉浸體驗，始終堅持“以文化為核心，以旅游為依托，以融合為手段，以體驗為目的”的理念，實現策劃、設計、建設、運營一體化、專業(yè)化、才能夠打造一個有特色的集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務為一體的開放式、爆款城市旅游休閑街區(qū)，讓城市文化賦予街區(qū)人文魅力。

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