核心提示

 

長期以來，住宅地產(chǎn)的開發(fā)一直是政府的工作重點，隨著城市化進程的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)越來越熱。而相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)建筑設計則凸顯出專業(yè)化欠缺，因為商業(yè)地產(chǎn)的短暫歷史導致設計師對整個商業(yè)地產(chǎn)運作的流程疏于了解，缺乏對于各專業(yè)項目整體的協(xié)調(diào)以及毫無整體定位的理念，如此冒失地進行建筑設計絕不會真實反映市場需求，從而帶來的是難以預期的效益損失。

 

 

1什么是建筑設計？

 

是指建筑物在建造之前，設計者按照建設任務，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達出來。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。便于整個工程得以在預定的投資限額范圍內(nèi)，按照周密考慮的預定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進行 。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求及用途。

 

2為什么建筑設計會毀了商業(yè)地產(chǎn)？

 

商業(yè)設計與建筑設計是互補、緊密配合的關(guān)系，兩者是協(xié)同關(guān)系，如果建筑設計沒有考慮到商業(yè)的實際落位需求，拋開了商業(yè)，那么就會呈現(xiàn)出一個矛盾點：建成后的建筑不符合商業(yè)的拓展需求，會造成商業(yè)體無法運營，最終關(guān)張歇業(yè)。(如需商業(yè)地產(chǎn)設計，請點擊咨詢?nèi)f維設計)

 

3商業(yè)地產(chǎn)需要的是商業(yè)建筑設計！

 

商業(yè)地產(chǎn)建筑設計，商業(yè)排在地產(chǎn)建筑的前面，以商業(yè)為核心的設計，在設計的階段，就要充分考慮到商業(yè)的實際性需求，對一些技術(shù)參數(shù)進一步細化考慮，為商業(yè)進行“私人訂制”！

 

4典型的建筑設計不合理案例

 

位于中部省份省會二線城市西南區(qū)域，有座著名的商業(yè)項目，項目整體商業(yè)面積達6.5萬平米。該商業(yè)項目交通便利，項目外部可達性較好，與別的不同之處是建筑采取半封閉式設計，項目負一層到三層的商家暴露在戶外，內(nèi)部動線設計過于在乎主力店以至于客流專享給了主力店，未成功的導入進項目內(nèi)部，充分的挖掘客流價值。該項目引入了知名零售主力店，卻只賺人氣不賺財氣，根據(jù)內(nèi)部人士透露該零售主力店雖然引流了部分客群，總體業(yè)績在華東區(qū)卻是倒數(shù)，項目內(nèi)部的其他店鋪也是門可羅雀，半封閉式設計，導致夏天炎熱、冬天寒冷，不利于吸引客流，可逛性、可玩性沒有充分發(fā)揮，店鋪撤場時有發(fā)生，開業(yè)率也不理想，目前處于半死不活的狀態(tài)。

 

 

以上的案例分析得出一些總結(jié)看法：

 

1、商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計，是面向消費者的第一展示面，承擔著視覺欣賞特色要點，給人耳目一新的感官享受，建筑設計形象歸根結(jié)底需要達到遠可觀，近可玩的效果。

 

2、建筑設計需要考慮到實際性的意義，在冷熱明顯的區(qū)域，半封閉式設計不一定符合當?shù)氐南M行為習慣，反而發(fā)揮出自身的缺點，經(jīng)過周邊競爭對手的比對，無形之中把部分消費者給推走了。

 

3、主力店位置設計的過于突出集中，動線設計未合理的把客流導入到項目內(nèi)部。

 

4、設計上未考慮到帶動整體商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)性思維未重點體現(xiàn)出來，未實現(xiàn)合理聯(lián)動效果。

 

5商業(yè)建筑的設計

 

建筑設計既要考慮到體現(xiàn)出商業(yè)的內(nèi)涵、地域文化、風土人情等元素，又要考慮到現(xiàn)代建筑美學，外立面需要綜合性的融合這些。

 

直達性設計，動線設計，垂直電梯，最后能把客流順利的導入到建筑內(nèi)部，在設計上是成功的體現(xiàn)。動線設計要充分合理的覆蓋到每個商鋪，可見性、可達性、位置性三個原則。

 

商業(yè)項目的內(nèi)部建筑設計，需要充分的去考慮到后期的商業(yè)規(guī)劃落位情況，那么就需要充分合理的設計商鋪規(guī)格、單位承重、柱間距、層高、單獨排煙管道、隔油池等物業(yè)技術(shù)條件，遵循行業(yè)基本的設計規(guī)范，必要時需要按照主力店品牌商戶的拓展需求進行設計。總體而言，參照前期策劃報告的思路，用商業(yè)的思維去設計。

 

6商業(yè)建筑設計需要考慮的因素

 

1）是否用商業(yè)思維去進行設計？

 

2）設計是否滿足Z世代、千禧一族的需求？

 

3）設計是否有效的結(jié)合數(shù)字化技術(shù)或者后期可以合理的升級數(shù)字化技術(shù)？

 

4）設計是否足夠直達便利？

 

5）設計是否有文化內(nèi)涵？

 

7萬達廣場建筑設計

 

關(guān)于外立面設計效果

 

外立面＋泛光照明＋景觀＋內(nèi)裝＋導示系統(tǒng)＋智能化系統(tǒng)＋單體建筑方案；商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應關(guān)注裙樓的晝夜色彩感，增強商業(yè)經(jīng)營氣氛；

 

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嚴禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結(jié)合部分玻璃幕墻及鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過于灰暗。

 

步行街出入口外立面應設計顯明、大氣，并配有雨棚及“步行街標識”；

 

步行街入口個數(shù)設計若在2個以上，應增設門號，便于顧客識別；

 

凡有對外采光的商鋪，應保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經(jīng)營；一樓櫥窗全部為白玻璃；

 

塔樓與裙樓之間應有過度結(jié)構(gòu)設計和處理（即不要在一個立面上），防止塔樓墜物傷害廣場行人安全及裙樓泛光對塔樓業(yè)主的光污染；

 

隱藏式LED的燈光顏色要求不應過暗、過冷；室外應設置大型LED，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮LED的維護保養(yǎng)以及防水的需求；

 

 

零售和服務類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進深宜8米～16米（商管建議不宜超過12米），面寬8.4米，盡可能減少不符合設計要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度。

 

室內(nèi)商業(yè)步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。

 

8商業(yè)規(guī)劃

 

建筑設計從根本上來說，是在商業(yè)規(guī)劃的引導下做設計，而不是單純的拋開商業(yè)要素去做設計，商業(yè)規(guī)劃的主要：市場調(diào)研、市場定位、規(guī)劃建議、招商落位、確定設計。

 

如果不考慮商業(yè)，把設計放在了商業(yè)規(guī)劃的前面，建筑設計建造完成后，就會造成這樣的一個結(jié)果：動線、直達性、樓層承重面積、樓層層高、柱間距、單獨排油煙管道、隔油池、倉庫、卸貨區(qū)，都會出現(xiàn)不同程度的不符合商家的拓展需求，需要落位運營，就必須要進行一定規(guī)模的改造。這種情況屬于典型的建筑設計沒有以商業(yè)設計為前提的導向，造成本末倒置，增加后續(xù)改造成本，費時費力，影響整體商業(yè)項目的收益。

 

9商業(yè)設計案例：成都國際金融中心（IFS）

 

成都國際金融中心為香港九龍倉投資的西部地標性建筑，簡稱IFS，是成都最高端、最國際化的購物中心，集購物、娛樂、餐飲、休閑、藝術(shù)于一身的一站式消費目的地。其擁有近300家商鋪，其中90個為首駐成都品牌。

 

業(yè)態(tài)總體配比：主要以服飾為主，比例達到48%，多數(shù)為國際一線品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等超過100家全國/成都旗艦店。

 

冰悅滑冰場、Great頂級超市、大食代美食廣場、連卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能夠吸引人群，為商場聚集人氣，從而帶動整個商場的消費。其不足之處在于：餐飲業(yè)態(tài)比重太小，不利于留住客群。

 

 

10建筑設計案例：深圳龍崗區(qū)萬達廣場

 

龍崗萬達廣場位于平湖街道華南城4號交易廣場，總建筑面積達30.5萬平方米。龍崗萬達廣場以創(chuàng)新為核心，將建30米的世界最高商業(yè)室內(nèi)扶梯，2500平方米的巨型天幕以及長達77.77米的室內(nèi)玻璃棧道。

 

龍崗萬達廣場將成為深圳東部商業(yè)新地標，是一個集旅游中心、文化中心、社交中心及生活中心于一體的多元社交生活綜合體。深圳龍崗萬達廣場還將運用科技手段，結(jié)合品牌商家及廣場自身活動做出相應的場景變化，通過科技賦能生活，設計營造場景，融入文旅活動與智能體驗，打造城市微旅游目的地。

 

 

龍崗萬達廣場將重點布局全球直采的生鮮超市、黑科技智能生活館、7000平方米的綜合運動館、華南規(guī)模最大、品類最全的2萬平方米的兒童成長空間、華南規(guī)模最大的美食博物館、夜經(jīng)濟聚集地，匯聚國際快時尚全新概念店、國際標桿運動品牌最高級別旗艦店、潮流輕食茶飲網(wǎng)紅店、原創(chuàng)設計、非遺手作體驗館等，構(gòu)建無邊界、無時限的消費新場景。

 

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11結(jié)語

 

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計涉及的內(nèi)容比較廣泛，需要考慮的因素較多，每一個成功的商業(yè)建筑都是綜合性的集大成者體現(xiàn)，商業(yè)有定位，商業(yè)建筑的設計一樣是有定位。以購物中心為例，購物中心的建筑模式可能設計的范圍比較廣，這個購物中心有可能是一個獨立的盒子商業(yè)建筑體、多個建筑群、集商業(yè)寫字樓公寓一體的商業(yè)體、附屬一兩條商業(yè)步行街，也有可能是內(nèi)部步行街加內(nèi)鋪的形式等，所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據(jù)前期市場調(diào)研報告確定的商圈屬性，根據(jù)定位報告、規(guī)劃報告確定的經(jīng)營模式?jīng)Q定初步的建筑方向定位。

 

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