音樂(lè)房子的創(chuàng)始人陳滌說(shuō)過(guò)這么一句話，“當(dāng)你在一個(gè)有文化的地方賣羊肉，那么這個(gè)羊肉也是有文化的！”一個(gè)街區(qū)有文化，那走在里面的人也就有文化了……這便是文化街區(qū)最大的賣點(diǎn)。

 

成都寬窄巷

 

某深耕文化產(chǎn)業(yè)多年的老哥曾講過(guò)：“成都的文化是活的！”這或許是天府之都最大的優(yōu)勢(shì)所在，而寬窄巷子則集中表現(xiàn)了這一點(diǎn)。他們做到了每一個(gè)傳統(tǒng)文化街巷該有的一切，但是官方給出的定義還是比較混亂的：閑在寬巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。實(shí)際而言，我們不應(yīng)該把三個(gè)巷子分開(kāi)來(lái)看。

 

從空間布局上來(lái)說(shuō)，寬窄巷子不似北京南鑼鼓巷、煙袋斜巷般長(zhǎng)條到底、一線見(jiàn)天，三條寬窄巷子平行分布、小徑交錯(cuò)， 布局上更像是一個(gè)區(qū)塊而非長(zhǎng)街?？蓳Q個(gè)角度，這種布局十分巧妙。一方面，三條主街道雖然業(yè)態(tài)分布相差不多，但是主題不同，閑逛懷舊、時(shí)尚體驗(yàn)、住宿休憩各自為陣，小徑相連，能讓游客快速在各個(gè)主題之間轉(zhuǎn)換不至勞累。

 

再一方面，保證一定的空間復(fù)雜性，有“柳暗花明又一村”的閑逛樂(lè)趣。女孩子一有了時(shí)間就是去逛街，這個(gè)逛街是消遣，不是想買啥東西列張單子：出發(fā)→走一圈兒→完活兒→回家！以旅游為打造目的的商業(yè)街更不能一條線跑到黑，雖說(shuō)不至于做的像迷宮一般讓人迷路，但也要保證空間的復(fù)雜性，確保在各個(gè)商鋪之間營(yíng)造神秘感，讓人禁不住繼續(xù)探索的欲望，只要把人留住了，商機(jī)就出現(xiàn)了！

 

 

總體來(lái)看成都寬窄巷的業(yè)態(tài)分布還是比較平均的

 

再然，真正有參考價(jià)值的地方在于，其對(duì)于文旅小產(chǎn)品的把控。茶館，多是成都本地蓋碗茶為主，坐在露天鋪?zhàn)觼?lái)碗蓋碗茶，嗑個(gè)瓜子擺開(kāi)龍門(mén)陣吹夸夸（聊天），看巷子里人來(lái)人往，偷得浮生半日閑。你在別的地方嘗不到的成都味兒，才有催得人到此一游的價(jià)值。

 

 

咖啡、酒吧，必須高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把控成都寬窄巷子的品牌質(zhì)量，要求在三個(gè)巷子里有不輸給超一線城市的生活品質(zhì)，擴(kuò)展高端人群客流量。綜合來(lái)看，成都寬窄巷的三個(gè)改造方向絕對(duì)是教科書(shū)級(jí)別的：原住民、原建筑、招商引資的高品質(zhì)把控。

 

在任何一個(gè)國(guó)家，景區(qū)如果想往傳統(tǒng)文化上打造，原住民是非常重要的一環(huán)，因?yàn)椴皇撬衅髽I(yè)都擁有迪士尼般強(qiáng)大的企業(yè)管理能力，人文氛圍沒(méi)辦法輕輕松松演出來(lái)的。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子吧，您如果有機(jī)會(huì)在北京晃蕩晃蕩，這個(gè)北京胡同里的氣氛就很有意思！開(kāi)發(fā)過(guò)的胡同有南鑼鼓巷、煙袋斜巷、大珊欄，大致上什么情況您基本也都逛過(guò)，咱就甭細(xì)說(shuō)了！重點(diǎn)在于沒(méi)開(kāi)發(fā)過(guò)的，天橋附近有個(gè)留學(xué)路，撿個(gè)飯點(diǎn)兒，您就從永安路這邊口進(jìn)，珠市口西大街那檔子口出，一條路走下來(lái)基本就是北京老天橋胡同的氛圍，不是原來(lái)的住戶根本演不出來(lái)。傍晚時(shí)分，人群熙熙攘攘，自行車放慢了在行人間穿梭，各個(gè)小飯館、食品店放出不亮的光照著街道，偶爾街邊還有光著膀子喝啤酒侃大山的北京壯漢，一切的一切透露出濃郁的老北京市井味兒。這！就是文化內(nèi)容，無(wú)法復(fù)制！獨(dú)具特色！即使建國(guó)以來(lái)各種城市開(kāi)發(fā)極大削弱之后你仍然能在一條道上品出一二的靈魂。

 

 

往上翻個(gè)十代，天橋這一溜十三彎兒住的人也全都是雜耍、唱戲、畫(huà)糖畫(huà)這一類的手藝人，達(dá)官貴人是不會(huì)到這一帶轉(zhuǎn)悠的。而全國(guó)各地?fù)艿妙^籌的藝人們?cè)敢鈦?lái)北京闖蕩的也都跑到天橋落腳，這就和今天的全國(guó)性演藝園區(qū)和餐飲園區(qū)似的，有了這個(gè)產(chǎn)業(yè)為核心，天橋一帶發(fā)展出了自己的一套有特色的生活方式！寬窄巷的文化資源亦是如此。

 

但是有人說(shuō)話了，我直接把手揣進(jìn)褲兜，在成都的街頭走一走就得了唄，還去商業(yè)街干什么？這就是寬窄巷子第三個(gè)成功之處：運(yùn)營(yíng)上招商的把控，確保其消費(fèi)環(huán)境的高品質(zhì)。先來(lái)看看寬窄巷改造前是什么樣？

 

 

不光是寬窄巷，北京、上海這一類大城市的舊城改造都是如此，這些已經(jīng)住了很多年的老城區(qū)存在著衛(wèi)生排污、供電混亂、設(shè)施老化等諸多生活的基礎(chǔ)問(wèn)題，這也就是為什么我之前說(shuō)的留學(xué)路沒(méi)有成為一個(gè)旅游打卡地的原因：市井生活氣息是有了，你能接受逛街時(shí)飯菜香和垃圾臭混合的味道嗎？就算你說(shuō)沒(méi)事，游客也不能接受啊！

 

不僅僅是這類基礎(chǔ)問(wèn)題的改善！很大程度上，判斷你這個(gè)旅游區(qū)塊的生活品質(zhì)是否合格，一個(gè)重要的指標(biāo)就是有沒(méi)有星巴克。記得以前翻找古北水鎮(zhèn)的資料，很多人都說(shuō)，在古北水鎮(zhèn)這樣一個(gè)古城旅游能看到星巴克是一件讓人安心的事。陳向宏總裁曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：游客對(duì)于景區(qū)的愛(ài)是偽愛(ài)，他們逃離高樓大廈、鋼筋水泥，但還是要生活在自己熟悉的環(huán)境里。

 

南京1912

 

與成都寬窄巷子不同，南京1912街區(qū)的文化氛圍幾乎沒(méi)有懷舊的成分，反而引爆了南京夜間消費(fèi)市場(chǎng)的端口！在1912酒吧街出現(xiàn)之前，南京人民的夜生活似乎比較貧乏。要說(shuō)酒吧也有，南大青島路、上海路和鼓樓淅淅零零的幾家清吧開(kāi)的有聲有色。但1912的出現(xiàn)將酒吧文化凝聚在了新街口商圈的一個(gè)中心點(diǎn)上。就消費(fèi)時(shí)間來(lái)講，夜晚無(wú)疑是1912的黃金時(shí)間。7CLUB、RED CLUB、亂世佳人等10多家酒吧，掀起南京夜生活的高潮。

 

每天午夜11點(diǎn)到12點(diǎn)之間，1912街區(qū)人來(lái)人往、每個(gè)酒吧里摩肩接踵。南京傳統(tǒng)的新街口商圈、湖南路商圈、珠江路商圈都無(wú)法與之比擬。這種夜晚酒吧的文化氣氛幾乎是無(wú)法復(fù)制的！

 

 

舉個(gè)例子：

 

南京1912街區(qū)成功之后，被無(wú)錫等地復(fù)制模仿，但是，你在南京1912街區(qū)可以經(jīng)?？吹揭轮燥@古怪、發(fā)型特異的年輕人在酒吧之間游走，正是這些人撐起了南京1912街區(qū)的酒吧文化和時(shí)尚氛圍，你在別處的的1912街區(qū)是看不到的！反觀無(wú)錫的1912商業(yè)街，只是把酒吧做到了聊聊天、喝喝酒的程度，卻把啤酒的價(jià)格翻高了幾倍。

 

從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，也或許是南京本地一直缺少一個(gè)1912街區(qū)這樣的夜間消費(fèi)場(chǎng)所。重要的一點(diǎn)在于，這個(gè)缺少并不是每個(gè)城市的標(biāo)配！南京1912的主要消費(fèi)群體是南京本地的高端白領(lǐng)人群，而這樣的消費(fèi)群體不是每個(gè)城市都有。就好像青島至今沒(méi)有一家形成規(guī)模的live house，大家全都喝袋裝鮮啤坐在能看見(jiàn)海的地方把小龍蝦當(dāng)下酒菜去了，誰(shuí)還跑到賊老遠(yuǎn)的地方在一個(gè)窗戶都看不見(jiàn)的小房間里鬧哄哄地?cái)D在一起喝死貴死貴的瓶裝啤酒啊？可以見(jiàn)得精確定位消費(fèi)人群是南京1912街區(qū)最出彩的地方之一，但規(guī)劃者是事先調(diào)查還是恰好撞上就不得而知了。不過(guò)當(dāng)初東方三采的確將南京1912定位于“城市客廳”，面向于白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務(wù)客人、游客消費(fèi)的“高尚休閑商業(yè)區(qū)”。酒吧文化一開(kāi)始可能并沒(méi)有在計(jì)劃之內(nèi)。

 

南京1912少見(jiàn)零售業(yè)態(tài)

 

而那時(shí)，為了使城市客廳不至于落為一句空話，規(guī)劃者在設(shè)計(jì)伊始就進(jìn)行了精確招商定位：主要定格在與旅游休閑相關(guān)的餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心等國(guó)際頂尖品牌。國(guó)際一線品牌將占有40％的份額，國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的一線品牌占有30％的份額，其余獨(dú)立特色品牌30％。

 

 

這些一線品牌在確保此地消費(fèi)品質(zhì)吸引高端人群的同時(shí)，支撐起了酒吧文化，是基座的作用。近些年來(lái)，搞live house的、搞高端餐飲的都或多或少會(huì)考慮一個(gè)問(wèn)題：生態(tài)！當(dāng)然，這個(gè)生態(tài)是個(gè)泛義，還有諸如系統(tǒng)一類的化身詞。因?yàn)槿藗冊(cè)絹?lái)越多地意識(shí)到，單個(gè)的酒吧即使自身素質(zhì)過(guò)硬，旁邊沒(méi)有一個(gè)合適的業(yè)態(tài)也會(huì)顯得孤立無(wú)援，難以形成氣候甚至隨時(shí)間過(guò)氣緩慢死亡。在已經(jīng)過(guò)去的漫長(zhǎng)歲月里，這種有機(jī)的商業(yè)生態(tài)近似于野蠻生長(zhǎng)和自然淘汰，難得一見(jiàn)成功典范。但是成功者大多迅速脫穎而出，比如集中奢飾品的香榭麗舍、世界演藝中心的紐約百老匯。

 

南京1912街區(qū)這樣的一種設(shè)計(jì)正是把整個(gè)的商業(yè)生態(tài)從嚴(yán)酷的自然淘汰中搬離出來(lái)，改成溫室培育，提高成活率的同時(shí)改善外觀與形狀使其更加能夠適應(yīng)市場(chǎng)，雖然在初試發(fā)育階段較為兇險(xiǎn)和脆弱，一旦成活與成熟便可見(jiàn)其商業(yè)價(jià)值迅速引爆市場(chǎng)。

 

北京三里屯

 

與其他三個(gè)商業(yè)街區(qū)都不同，北京三里屯是自然形成的，毗鄰第二使館區(qū)的三里屯擁有著天然的國(guó)際化軌道。所以，我們只把它作為一種現(xiàn)象來(lái)簡(jiǎn)單說(shuō)一說(shuō)。

 

相較于前面的成都寬窄巷子和南京1912，三里屯則顯得更加大氣更加國(guó)際化，這些全都要仰仗太古里憑借強(qiáng)大招商能力，國(guó)際一線品牌的進(jìn)駐甚至有些是首次進(jìn)入中國(guó)直接推動(dòng)了時(shí)尚潮人的聚集，白領(lǐng)、小資緊隨其后。加之早些年三里屯“臟街”，周邊的大量外企，三里屯成了在北京追逐時(shí)尚的不可取代的一個(gè)地方。如果有人想體驗(yàn)一下什么叫”北京的繁華“，三里屯的的確確是不二之選。”北京的繁華“就是三里屯的文化核心。

 

 

直接講三里屯這樣的國(guó)際奢飾品聚集地，有些難以駕馭，拐彎兒說(shuō)一說(shuō)日本的秋葉原。秋葉原當(dāng)初也沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)放商規(guī)劃，或者政府引導(dǎo)一些企業(yè)入駐。因?yàn)槎喾矫娴母鞣N原因，甚至是巧合的成分，秋葉原是東京當(dāng)時(shí)的一個(gè)電子設(shè)備集散地，地位和當(dāng)初中關(guān)村組裝機(jī)的地位差不多。接著，就是所謂“二次元文化”的發(fā)展，因?yàn)槎卧c電子設(shè)備不可分割的特性，幾乎是所有宅在家里不出門(mén)玩電腦的這么一群人都中了二次元的“毒”，他們這群人又在秋葉原電器街擁有高度的流動(dòng)性，第一家二次元商鋪的入駐如同瘟疫一般立刻在秋葉原大肆感染。

 

到了今天，最鮮明的特征不在于漫畫(huà)和一系列音像制品商店，而在于街道上穿著各色女仆裝招攬客人進(jìn)入女仆咖啡廳的“女仆”們，她們是所有外國(guó)游客到秋葉原打卡必須拍照留念的。最最最關(guān)鍵的在于，任何人不會(huì)覺(jué)得在秋葉原看見(jiàn)有年輕女孩子穿著女仆裝哪怕有一絲一毫的奇怪，更多的他們會(huì)由衷地贊嘆女孩子的可愛(ài)。這點(diǎn)和三里屯是有異曲同工之妙的！

 

上海新天地

 

之所以拿上海新天地壓軸，還是有原因的！上海新天地有一個(gè)完爆前三者成為行業(yè)標(biāo)桿的原因：新天地是可以被復(fù)制的！

 

 

瑞安在上海近20年的舊改歷程，不僅助力企業(yè)穩(wěn)固了上海市場(chǎng)，期間還成功創(chuàng)造出了一條獨(dú)具特色的新天地舊改模式，并將其成功復(fù)制到杭州、重慶、武漢、大連、佛山等城市。企業(yè)目前12個(gè)新天地中，除了大連天地、虹橋天地、創(chuàng)智天地、瑞虹天地是知識(shí)產(chǎn)業(yè)園或社區(qū)型商業(yè)外，其余均是基于舊城改造的文化旅游型商業(yè)項(xiàng)目。截至目前企業(yè)共參與了6個(gè)大型核心城區(qū)舊改項(xiàng)目。

 

瑞安舊改都有這樣一個(gè)共性：

 

位于一線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市（如上海、杭州、武漢）的較有代表性的歷史文化建筑群落。且都是舊瓶裝新酒，縱使你外表是明清遺風(fēng)，內(nèi)部也是與二十一世紀(jì)國(guó)際接軌。此外，瑞安舊改主要面向城市年輕階層，特別是具有消費(fèi)實(shí)力的中產(chǎn)階級(jí)，也包括居住在城市里的外籍人士以及中外游客。這么一來(lái)，企業(yè)在舊改項(xiàng)目的選址中就已經(jīng)形成自己的特色，這有利于其舊改模式的復(fù)制。

 

 

上海新天地的發(fā)展模式和北京三里屯的成長(zhǎng)是很相似的，因?yàn)樯虾Ｐ绿斓乇旧砭褪且粋€(gè)大型的休閑MALL。一線國(guó)際品牌的進(jìn)駐讓新天地憑借其獨(dú)一無(wú)二的時(shí)尚聚集地吸引白領(lǐng)、小資這樣的高端群體，人流聚集之后，一切都好辦了。

 

上海新天地所擁有的理念最有特色的一個(gè)地方在于，發(fā)展MALL的時(shí)候并沒(méi)有按照很傳統(tǒng)的思路，而只是把上海“石庫(kù)門(mén)”的居住房屋挖空，利用弄堂居住區(qū)的人文外表造就了一道透明的屏障：屏障外是上班的地方，屏障內(nèi)，你就是時(shí)尚達(dá)人。

 

 

如果你說(shuō)，上海新天地和南京1912區(qū)別不大，我也必須承認(rèn)，確實(shí)不大。但從業(yè)態(tài)分布上來(lái)說(shuō)，新天地每隔兩到三年就會(huì)調(diào)整一次，而每一次調(diào)整餐飲都會(huì)被削弱轉(zhuǎn)而增加零售業(yè)的比重。業(yè)態(tài)上的調(diào)整表明新天地似乎正在逐漸擺脫當(dāng)初定下的大型MALL的策略轉(zhuǎn)而塑造為上海一流時(shí)尚潮人聚集地。而街邊上有多少拿著單反的攝影師等著抓拍街邊的時(shí)尚青年，也會(huì)驗(yàn)證著新天地的轉(zhuǎn)變究竟有多成功。這就是屬于時(shí)尚的文化。

 

歸根結(jié)底還是那句話，新天地的模式是可以被復(fù)制的，只要開(kāi)發(fā)商有能力引入相應(yīng)的國(guó)際品牌，圈內(nèi)愛(ài)好者的聚集總會(huì)掀起一波浪潮。但是上海新天地這種舊城整改模式也存在一個(gè)很大的弊端：儂個(gè)講一千道一萬(wàn)，新天地還是為房地產(chǎn)服務(wù)的好伐……

 

 

近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)大不如從前，瑞安當(dāng)初走出的這么一條舊瓶裝新酒，商業(yè)先行地產(chǎn)后入的路子擱在現(xiàn)在的確不太容易被模仿。但是換個(gè)角度想想，新天地的成功其實(shí)是“一線品牌成批引入=時(shí)尚商業(yè)聚集”這一時(shí)尚文化打造策略的有力佐證。

 

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