每個城市都會有步行街，它曾經是最具活力的商業(yè)空間，成為了每個城市文化的縮影。隨著城市空間結構進行重組，經濟重心發(fā)生轉移，加上互聯網行業(yè)的興起，人們的消費觀念也在逐步轉變。那些承載著城市記憶的商業(yè)街經歷了一個從繁華到落寞的過程，不少商賈云集的商業(yè)街在今天淪為了“食街”。

如果提到商業(yè)街，你會想到什么？成都的寬窄巷子、上海的南京路、北京的南鑼鼓巷、武漢的楚河漢街、香港的銅鑼灣？這些商業(yè)街為什么被大多數游客列為打卡地？

答案顯而易見：游客來到一座陌生城市，他們希望能感受到當地的生活，希望感受到城市文化，希望能在他們的眼睛里、嘴巴里、相機里留下這座城市的印象。

而一條兼具文化體驗和商業(yè)消費的商業(yè)街是他們的首要選擇。曾經駐扎在商業(yè)街上的商鋪也是投資客們的首選，高額的租金、轉手費，巨大的人流量，濃厚的商業(yè)氛圍使這些街鋪的投資回報率極高。

但是隨著互聯網和物聯網的發(fā)展，新的商業(yè)體系不斷出現，人們的消費觀念逐漸發(fā)生轉變。那些承載著城市記憶的商業(yè)街經歷了一個從繁華到落寞的過程，不少商賈云集的商業(yè)街在今天淪為了“食街”。

01

街道觀察，我們真的會失去商業(yè)街嗎？

在特大規(guī)模的城市里，典型的商業(yè)街通常都位于市中心或者老城區(qū)里。這些街區(qū)在過去數十年甚至超過一百年的時間里，都是城市功能高度混合的區(qū)域，積累了厚重的商業(yè)氛圍。后來它們又多少得到了一些保護，使得現代商業(yè)的空間形態(tài)很少侵入。

因此，筆者在北上廣三座城市里，分別選擇了一批被認定為歷史街區(qū)（北京稱它們?yōu)?ldquo;文化精華區(qū)”，上海叫“歷史文化風貌區(qū)”，廣州則為“歷史文化街區(qū)”）的區(qū)域作為研究對象，對其中的街道和沿街的商業(yè)門店展開分析。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：為便于分析，本文的“傳統(tǒng)中心城區(qū)”分別設定為：北京二環(huán)以內、上海內環(huán)以內/黃浦江以西、廣州內環(huán)以內/含沙面等部分緊挨內環(huán)的歷史街區(qū)；各城市歷史街區(qū)選擇分別依據北京、上海和廣州2035版城市總體規(guī)劃中，對中心城區(qū)歷史街區(qū)的范圍規(guī)定，并去除了個別與主城較遠的區(qū)域

廣州的歷史文化街區(qū)總面積比較小，算上內環(huán)外的新河浦和華僑新村也只有6.18平方公里。北京的這個數字是11.21平方公里，而上海由于包含虹橋路、江灣等內環(huán)外的區(qū)域，歷史文化風貌區(qū)的面積達到了27.33平方公里。

直接按面積來計算這些區(qū)域里的商業(yè)網點密度，廣州歷史街區(qū)的密度可以達到2498家/平方公里，是北京的4倍多，上海的2倍多。如果跟上圖中劃出的傳統(tǒng)中心城區(qū)比較，廣州歷史街區(qū)的商業(yè)密度也比整個老城高出50%——由于歷史街區(qū)中包含了較偏遠的區(qū)域，上海的這兩類區(qū)域相比反而是浦西內環(huán)整體密度更高。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：為便于分析，本文的“傳統(tǒng)中心城區(qū)”分別設定為：北京二環(huán)以內、上海內環(huán)以內/黃浦江以西、廣州內環(huán)以內/含沙面等部分緊挨內環(huán)的歷史街區(qū)；各城市歷史街區(qū)選擇分別依據北京、上海和廣州2035版城市總體規(guī)劃中，對中心城區(qū)歷史街區(qū)的范圍規(guī)定，并去除了個別與主城較遠的區(qū)域

歷史街區(qū)大多是中國城市中街道肌理最為細密的區(qū)域，這也使得這些地方的商業(yè)幾乎都需要沿街排布。而街道兩側的店鋪夠多夠密，才有可能形成一條商業(yè)街。

筆者首先根據歷史街區(qū)內的店鋪沿街性做了一輪篩選：將街道中心線兩側30米范圍內的商鋪算作沿街店鋪的話，就可以計算出各片街區(qū)里的沿街店鋪占比。由于全部位于北京二環(huán)內的歷史街區(qū)極少出現大型商業(yè)體，它的店鋪沿街性明顯更高。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側30米范圍內的商鋪(雙向通車道路以單向中心線計算)；各城市歷史街區(qū)選擇分別依據北京、上海和廣州2035版城市總體規(guī)劃中，對中心城區(qū)歷史街區(qū)的范圍規(guī)定，并去除了個別與主城較遠的區(qū)域

但僅僅是商鋪有沿街展示面并不夠，它們連綿不斷，提供豐富的選擇，才是商業(yè)街出現的根本。按照街道長度來進一步計算每條街道上的沿街店鋪密度，就能很明顯地看到哪里的商業(yè)更發(fā)達。

筆者在下圖中分別列舉了北上廣沿街店鋪密度最高的10條街道。從每100米能容納多少家店鋪的數據看來，北京最為“外向”、服務游客體驗胡同文化的什剎海煙袋斜街、南鑼鼓巷等沿街店鋪密度也僅僅達到了上海和廣州一些普通街道的水平。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側30米范圍內的商鋪(雙向通車道路以單向中心線計算)；街道密度排序時統(tǒng)一考慮沿街商業(yè)體及市場內的臨街商戶

當然在沿街店鋪密度的計算中，沒有排除沿街商業(yè)體或市場內的臨街商戶——它們很多時候也直接構成了街道的商業(yè)感。但這也造成了你在上圖中看到的上海、廣州的個別排名靠前的道路其實參雜了大量室內店鋪而帶來的偏差。

匯總不同街道的沿街店鋪密度，就能更明顯地看到北上廣之間的差異。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側30米范圍內的商鋪(雙向通車道路以單向中心線計算)；各城市歷史街區(qū)選擇分別依據北京、上海和廣州2035版城市總體規(guī)劃中，對中心城區(qū)歷史街區(qū)的范圍規(guī)定，并去除了個別與主城較遠的區(qū)域

上面的頻數分布圖中，柱形的長短代表了不同沿街店鋪密度的街道的數量。三座城市的歷史街區(qū)街道總量都是300多條，北京有超過一半的街道都只有很稀疏的沿街店鋪；上海有1/3的街道沿街店鋪密度集中每100米在10家到25家之間；而廣州有1/3的街道沿街店鋪密度都超過了25家/100米。

如果將時間線拉回到20年前，通過直接比較沿街店鋪的密度，基本上就可以找出一座城市里最繁華或是最有意思的商業(yè)街。但當線上消費的沖擊繞過迅速做出反饋的商場，直接打擊到物業(yè)分散、設施傳統(tǒng)的商業(yè)街，多數缺乏特色或記憶點的街道和它們之上的商戶就會遇到嚴峻的生存挑戰(zhàn)。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側30米范圍內的商鋪（雙向通車道路以單向中心線計算）

要在北京胡同密集的區(qū)域尋找美食，位于什剎海與南鑼鼓巷兩片區(qū)域之間的地安門外大街可以是一個不錯的選擇。

但除非住在附近的胡同里，很少有人會對東四北大街有什么記憶——這條街道上有387家店鋪，包含了煙酒專賣、美容美發(fā)、地產中介、珠寶店、車行、鐘表店、洗衣店等大量生活服務型商戶和一批小型服裝店。

南城的琉璃廠則維持了自己數百年來的特色，這條街上的208家商戶中，有184家都是古玩字畫和書畫用品相關的業(yè)態(tài)。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側30米范圍內的商鋪（雙向通車道路以單向中心線計算）

在南京西路背街區(qū)域的奉賢路以及它周邊的小路上，都藏著不少有意思的餐廳。

襄陽北路與北京的東四北大街類似，在兩側尚未更新改造的舊街道上還有不少商家為周邊居民提供多樣的生活服務。

福民街是城隍廟小商品市場的內部道路，這個市場是上海過去一個重要的專業(yè)市場，密集的商戶除了提供批發(fā)服務，也對外零售——但現在批發(fā)交易之外，已經很少有人會去這兒買東西了。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側30米范圍內的商鋪（雙向通車道路以單向中心線計算）

筆者在廣州選取的三條典型道路與北京、上海結構類似?；莞|路在美食天堂的廣州都是可以排得上號的“好吃的街”。

同福西路是海珠區(qū)的海華西歷史街區(qū)中那條騎樓特色鮮明，又能提供生活服務的主街。

而北京路作為廣州老城里最重要的商業(yè)街之一，仍然保持著62%的零售店鋪比例，當城市整體的重心往東遷移到天河后，也面臨著自己的挑戰(zhàn)。

02

什么樣的商業(yè)街才能繼續(xù)生存下去

匯總了北上廣480多條沿街商戶相對豐富的街道之后，筆者給它們做了一次聚類分析。最終的結果將我們導向了三種街道分類：零售型街道、餐飲型街道、生活服務型街道。

數據來源：高德地圖、大眾點評

注：街道主流商戶類型根據基于主成分分析的分層聚類法聚類得出，納入聚類的街道為兩側商鋪總量≥30家的街道；沿街店鋪定義為街道中心線兩側30米范圍內的商鋪(雙向通車道路以單向中心線計算)

由于納入聚類的街道樣本都經過沿街商戶總量的篩選，因此上圖中的城市街道類型更多能代表的是那些“活得相對不錯”的商業(yè)街。

在北京和上海，60%左右的街道都在通過餐飲來維持生機。餐飲確實是我們這一代人即使需要在城市里經歷長途跋涉和漫長等位也覺得值得的一種商業(yè)業(yè)態(tài)。備受商業(yè)管理部門關注的“網紅店”大多也都是餐飲店。

純粹的零售型街道，在市場環(huán)境中已經被大量擠壓。即使在廣州，歷史街區(qū)中零售門店加起來占到了所有商戶的54%，能夠形成零售特色的商業(yè)街也只占到了26%。

如果進一步細分類型，生活服務型商戶中有一些業(yè)態(tài)是有機會加入更強的體驗進而成為“網紅店”的，比如已經玩出各種花樣的親子業(yè)態(tài)，或是不再走“賣卡”模式的健身房。目前這樣的新商業(yè)類型大都還在單點嘗試的階段，但結合街道自身的空間屬性，也可能會產生新的玩法。

畢竟，只是依靠餐飲這一種商業(yè)形態(tài)，要恢復商業(yè)街往日的活力與生機還是過于單薄了。

03

目前商業(yè)街存在的問題

國內商業(yè)步行街大部分是原先基礎良好的商業(yè)街區(qū)，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來已經形成的風貌。由于先天不足，后天改造水平有限，商業(yè)步行街普遍存在如下問題：

1、建筑風格完全照搬照抄，缺乏商業(yè)步行街自身的靈魂。

2、功能配置不合理，特色不夠鮮明。

3、過度商業(yè)化，缺乏本土特色的歷史文化內涵。

4、商業(yè)步行街旅游、休閑娛樂功能不足，基礎設施欠缺。

5、隨著消費升級、新商業(yè)模式興起以及互聯網技術的快速發(fā)展，傳統(tǒng)街區(qū)已經越來越難適應城市商業(yè)發(fā)展的新要求。

6、經營模式單一。

04

我們需要什么樣的商業(yè)街

以文建街，以情養(yǎng)街

文化內涵是商業(yè)街的重要支撐，要以文化脈絡為規(guī)劃設計的出發(fā)點。先賣感受，后賣商品。就如上廣州下九路之所以常年人旺財旺，就和它有436座各具特色的小樓分不開。很多廣州人一段時間沒去上下九就心癢癢，其實并不是購物需求使然，而是他們把購物和逛街區(qū)分開來了，“以文建街、以史造街、以情養(yǎng)街”才能鑄造牽動人心的特色商業(yè)街。美國著名規(guī)劃設計師康凱也一再強調保留商業(yè)街的歷史文化，不能目光短淺只看當前利益。

統(tǒng)一業(yè)態(tài)，統(tǒng)一布局

成熟的商業(yè)街應該是按休閑、時裝、美食等功能區(qū)劃分，上海的淮海路之前也存在這個問題，國際品牌店不肯進駐與雜貨店為鄰。建議統(tǒng)一業(yè)態(tài)統(tǒng)一布局，樹立商業(yè)街整體形象。另外，還要政府掏錢、企業(yè)貼錢，使市政、綠化、櫥窗、樓宇燈光立體交叉搞好燈光工程，夜市才會旺。通過舉辦各類商業(yè)節(jié)帶旺商業(yè)街，但必須控制好一個度：是展示而不是展銷，突出商業(yè)街商旅結合功能。在管理機制上則倡導商業(yè)街的商戶成立自律行業(yè)協(xié)會，維護商業(yè)街整體形象。

店鋪線上線下雙線融合

目前傳統(tǒng)商業(yè)的經營大部分都出現了同質化現象，在電子商務的沖擊下，傳統(tǒng)商業(yè)街的自營模式戰(zhàn)略必須要進行升級，順應電子商務的發(fā)展，進行差異化的市場定位，從而建立經營模式上的差異化。這樣可以擴大傳統(tǒng)商鋪的銷售范圍、利潤空間。線上線下雙線融合也有利于實現信息、采購、物流、配送、倉儲、體驗和供應鏈合作等資源共享。

商業(yè)街功能多元化轉型

生活質量的普遍提高讓人們的購買力也逐步增強，消費需求產生了差異，單一的購物功能已經不能讓商業(yè)街引人入勝。但是，部分城市的商業(yè)街還尚且停留在“賣賣賣”的階段，因此，改善商業(yè)格局很關鍵，商業(yè)業(yè)態(tài)的品味也需要提升，從而打造旅游、娛樂、休閑等多元化的商業(yè)街。

規(guī)劃策劃雙管齊下

產品LOW、低檔次、沒品位成了大多數商業(yè)街的通病，這是因為部分城市為了“面子”工程不考慮商業(yè)基礎，就盲目建造商業(yè)街，最后出現“前期無力、后期改進”的情況。街道建成后招商布局雜亂無章，引入商家也未進行明確定位，無法讓消費者形成粘性消費，最終日益衰退，極大地浪費了社會資源。所以這種“先建街后造市”的情況從一開始我們就要避免，城市在商業(yè)用地規(guī)劃之余也要有可行的策劃方案。

成功的商業(yè)街，必然是獨具特色、富有個性的。但是目前國內城市商業(yè)街同質化的傾向嚴重，定位獨特的風情商業(yè)街或將是一條出路。與此同時，打造風情商業(yè)街也絕非易事。風情商業(yè)街必須以自身特點為基礎，培育不可被復制的文化內涵。既要避免新建街區(qū)因文化缺失造成的商業(yè)硬傷，又要將建筑、文化、專業(yè)、休閑很好的融合。

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