房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)很多年了，近年來雖然在有意識的規(guī)避，但從全社會投資和消費數(shù)據(jù)、從房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動比例、從中央經(jīng)濟會議的表達等多方面分析，房地產(chǎn)在中短期仍然會是實際上的支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)幾十年來一枝獨秀，地方政府財政過度依賴土地財政，在有效改善了大多數(shù)城市居民生活條件之外，也確實對經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)性改革形成擠壓。因此國家政策推行“房住不炒”，各地方政府層面對房企拿地有了許多政策限制，純住宅用地出讓比例急劇減少，各房企在拍地環(huán)節(jié)拼刺刀的結(jié)果是利潤微薄，欲要進行地產(chǎn)連片開發(fā)，必須進行產(chǎn)業(yè)導入。文旅地產(chǎn)既可以導入產(chǎn)業(yè)，也可以導入人流，有利于盤活區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，逐漸成為拿地利器，成為市場熱點。

西安大唐不夜城

得益于改革開放以來中國經(jīng)濟的高速平穩(wěn)發(fā)展，商業(yè)領(lǐng)域在近15年間經(jīng)歷了大規(guī)模超高速發(fā)展，以購物中心、商業(yè)街區(qū)為代表的各類型商業(yè)體層出不窮，數(shù)量和體量快速增長，再加上眾多老舊商業(yè)體改造升級，市場迅速進入飽和狀態(tài)。背靠14億人的大市場，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟野蠻生長后的兼并重組，造就若干寡頭壟斷，線上商業(yè)的成本優(yōu)勢對實體商業(yè)形成壓制，實體商業(yè)亟需破局。于是，體驗類業(yè)態(tài)、文化藝術(shù)、娛樂休閑紛紛進駐傳統(tǒng)商業(yè)體，嘗試帶來新鮮的空氣，期望轉(zhuǎn)型的成功。

時勢造英雄，房地產(chǎn)行業(yè)的需求與實體商業(yè)的需求共同呼喚一種新型業(yè)態(tài)，在發(fā)展趨勢以及市場需求共同作用下，生活化商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸以文旅休閑思維打造，而文旅景區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸與城鎮(zhèn)化業(yè)態(tài)融合，這就是文旅商業(yè)，一種能夠有效帶動流量、充分激活消費、激發(fā)自主傳播的商業(yè)形態(tài)。

長春這有山

一、文旅商業(yè)及文旅商業(yè)設(shè)計

文旅商業(yè)的定義：通過歷史或時尚的文化主題，營造區(qū)別于日常生活的獨特場景，形成極具個性化的主題型商業(yè)空間，滿足消費客群特定的文化體驗、旅游休閑及消費需求。

當前文旅商業(yè)快速燃爆市場，形成房地產(chǎn)行業(yè)人人談文旅，房企個個做文旅，商業(yè)圈言必文旅、體驗，商業(yè)體轉(zhuǎn)型升級必嫁接文化、娛樂。

然而文旅商業(yè)是一種投資規(guī)模大、回收周期長、熱點轉(zhuǎn)換快、政策關(guān)聯(lián)強、業(yè)態(tài)組合雜、長期經(jīng)營難的高度復合商業(yè)形態(tài)，對項目操盤要求極高。尤其是策劃定位、財務(wù)測算、規(guī)劃設(shè)計、營銷經(jīng)營四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不僅要求每一個環(huán)節(jié)精益求精，而且必須環(huán)環(huán)相扣，方能為文旅商業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。

文旅商業(yè)的特性決定了文旅商業(yè)的設(shè)計與其他業(yè)態(tài)設(shè)計不同，難以根據(jù)設(shè)計任務(wù)書直接啟動設(shè)計并期望獨自完成一個理想的方案。沒有對文旅商業(yè)行業(yè)有充分的了解和系統(tǒng)的認識就接手文旅商業(yè)項目設(shè)計是不負責任的，拒絕策劃、成本和經(jīng)營團隊在過程中對設(shè)計方案的意見是草率及不可接受的。

成都太古里

文旅商業(yè)設(shè)計：深刻理解項目所在地域文化，在策劃定位基礎(chǔ)上提煉適配文化主題，充分考慮業(yè)態(tài)特色和經(jīng)營需求，在成本許可范圍內(nèi)，運用專業(yè)技術(shù)創(chuàng)造性地營造具有強烈識別性的場景空間，并為項目分期實施和長期經(jīng)營預(yù)留發(fā)展可能性。

文旅商業(yè)是定位策劃及規(guī)劃設(shè)計結(jié)合最緊密的商業(yè)類型。在充分理解文旅商業(yè)內(nèi)涵，對項目開發(fā)和經(jīng)營運作有足夠了解基礎(chǔ)上，專長做定位研究的企業(yè)，專長做商業(yè)策劃的企業(yè)，及專長做規(guī)劃設(shè)計的企業(yè)，均可以向上或向下延伸產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋寬度。在文旅商業(yè)這一特定類型上，策劃、規(guī)劃、經(jīng)營三位一體是最好的組織形式。

文旅商業(yè)設(shè)計，核心不再是建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計等專業(yè)設(shè)計，與主題及經(jīng)營密切相關(guān)的動線設(shè)計、空間設(shè)計，場景設(shè)計、氛圍設(shè)計更加重要，主題化、人性化應(yīng)貫穿始終，體現(xiàn)由物質(zhì)追求向精神追求的轉(zhuǎn)變。

二、文旅商業(yè)現(xiàn)狀概述

文旅商業(yè)是當前的熱門話題，作為房地產(chǎn)和商業(yè)的跨界融合，在中國當代城市化進程中擔當重要作用，是城市更新和城鎮(zhèn)創(chuàng)新的關(guān)鍵抓手，承擔著重振實體商業(yè)的重擔。

雖然文旅商業(yè)被賦予了多種使命，也呈現(xiàn)了很多新內(nèi)容新形態(tài)，但文旅商業(yè)并不是一個新概念，古已有之。暫不考最早何時出現(xiàn)，最著名的古代文旅商業(yè)呈現(xiàn)在廣為人知的《清明上河圖》。

清明上河圖

《清明上河圖》描繪的是宋朝京都汴梁清明節(jié)的街市，畫作的中心是由一座虹形大橋和橋頭大街的街面組成。粗粗一看，人頭攢動，雜亂無章；細細一瞧，這些人是不同行業(yè)的人，從事著各種活動。大橋西側(cè)有一些攤販和許多游客：貨攤上擺有刀、剪、雜貨的，是零售；有茶館酒肆，有在飯鋪進餐的，是餐飲；有看相算命，有在廟宇進香的，是體驗；有在橋上憑欄指點的，有坐轎游玩的，是觀景游樂。組合在一起就是當下標準的文旅商業(yè)區(qū)。

文旅商業(yè)內(nèi)涵和外延均非常豐富，才會有多姿多彩的形態(tài)。當前文旅商業(yè)實踐豐富、概念頻出、風向多變，整個行業(yè)好似一個亢奮的充滿表現(xiàn)欲的舞臺，都想贏得觀眾的認可。而文旅商業(yè)是否成功，是要靠長期經(jīng)營來檢驗的，一時的時尚C位不代表一定有好的長期表現(xiàn)，沉下心來，用創(chuàng)意和時間打造富含文化內(nèi)涵的精品才是可取的態(tài)度。

看幾個當代案例，這些成功案例都是策劃設(shè)計出來的，參考性較強。

· 武漢中央文化區(qū)楚河漢街

這是我在萬達時主管的項目，從項目策劃、與政府談判拆遷拿地，到規(guī)劃設(shè)計、建造監(jiān)管、開街運營一直在參與并主管策劃定位和規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)。

萬達武漢中央文化區(qū)：是以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級文化旅游項目。項目核心是沿著打通東湖和沙湖的楚河的一條1500米中國最長城市水岸步行街——漢街，總建筑面積20萬平方米。臨近還有萬達瑞華、嘉華酒店，有漢街萬達廣場，有湖北省博物館，有東湖等等，文旅商業(yè)不一而足。